Как досрочно закрыть ипотеку с наилучшим результатом

Как досрочно закрыть ипотеку с наилучшим результатом

Друзья, сегодня мы будем говорить о досрочном закрытии ипотечного кредита. Этот вопрос мне наиболее часто задают, взявшие ипотеку семьи. И понятно почему: квартира в залоге, а ипотечные платежи существенно уменьшают семейный бюджет на потребление.

Поэтому большинство старается закрыть ипотеку как можно быстрее. Это желание подтверждается и статистикой Сбербанка: 

• фактический платеж больше в 4 раза, чем плановый по договору
• средний срок закрытия ипотеки 7 лет, а не 15, как по договору.

При наличии свободных средств на досрочное погашение ипотеки можно использовать 3 варианта действий:

1. При низкой ставке по ипотеке размещать свободные средства в более доходные финансовые инструменты.

2. Оставлять срок кредита неизменным и уменьшать сумму ежемесячного платежа.

3. Сокращать срок кредита при неизменной сумме ежемесячного платежа. 

Давайте разберем эти варианты более подробно. 

1. Размещение свободных средств

Лично для меня этот способ является приоритетным, т.к. позволяет еще и зарабатывать. В своей практике я успешно пользовался этим способом в 2014-2015 года. У нас тогда был кредит по ставке 12%, а вклады я размещал по ставке 18-20% и дополнительно неплохо заработал.

Сейчас тоже существуют неплохие варианты. Ставки по ипотеке упали и находятся на уровне 6-8%. 

При этом вложения в коливинг или ПИФы по недвижимости могут давать 10-11%. Поэтому я бы сейчас не стремился закрывать ипотеку по льготным ставкам, а старался размещать средства на более выгодных условиях. 

2. Уменьшение суммы ежемесячного платежа

Этот вариант реже используют ипотечники, но он наименее рискованный. Дело в том, что основной риск при погашении ипотеки - потеря платежеспособности из-за снижения доходов или увеличения обязательных расходов.

Поэтому снижение ежемесячного платежа позволяет более спокойно проходить такие периоды и дает возможность накапливать подушку безопасности.

К тому же он позволяет делать промежуточные накопления для формирования средств на крупные покупки (бытовая техника, мебель и т.д.) 

3. Уменьшение срока кредита

Этот вариант выбирает большинство заемщиков по одной простой причине - уменьшается общая переплата по кредиту.

Причем я нередко встречаю ситуацию, когда начинают досрочно погашать ипотеку по очень низкой ставке.

Давайте для примера возьмем программу на Дальнем Востоке по 2% и сделаем соответствующие расчеты:

• Сумма кредита - 5 млн.
• Общий срок кредита - 180 мес.
• Процентная Ставка 2,0%.
• Ежемесячный платеж - 32,1 тыс. руб.
• Размер переплаты по процентам - 791 тыс.

Семья нашла возможность и каждый месяц дополнительно вносит по 10 тыс. руб.

Вот каков будет итог:

Срок кредита сократится на 49 мес., а сумма переплаты уменьшится на 211,5 тыс. руб.

Не знаю как Вас, а меня результат не впечатляет. 

Давайте посмотрим сколько я бы дополнительно заработал, если бы банально размещал эти свободные средства на вкладе.

Сумма на вкладе через 131 мес. будет 1 млн. 742 тыс. руб.

Через 131 мес. размер остатка долга по ипотеке будет 1 млн. 512 тыс. руб.

Поэтому я спокойно могу закрыть кредит средствами со вклада и у меня еще останется 230 тыс. руб.
Т.е. по сравнению, просто с сокращением срока кредитования, я увеличиваю выигрыш в 2 раза. 

Вывод:

Поэтому наилучшим способом досрочного закрытия ипотеки является размещение свободных средств под более высокую ставку. Да, здесь тоже есть свои сложности, но с экономической точки зрения - это наилучший вариант. Другое дело, если ипотека под высокую ставку, то есть смысл рассмотреть рефинансирование под более низкую ставку. 

В любом случае, каждый ипотечник сам принимает решение, как ему поступать. Я лишь рассказал о возможностях для наиболее выгодных решений.