Возможность самостоятельно продать заложенное по ипотеке жилье
Возможность самостоятельно продать заложенное по ипотеке жилье
В России с 11 сентября вступили в силу поправки в закон, позволяющие гражданам самостоятельно продавать имущество, заложенное в банке по ипотеке, для последующего погашения обязательств по кредитному договору или договору займа.
Новый порядок продажи залогового жилья распространяется на граждан, взявших ипотечный кредит в не связанных с предпринимательством целях. Для самостоятельной реализации имущества залогодателю нужно направить соответствующее заявление в кредитную организацию. Залогодержатель в течение десяти рабочих дней должен согласовать процедуру и рассчитать минимальную цену продаваемого объекта, которая определяется как объем требований на день окончания срока реализации имущества. Вырученная от сделки сумма зачисляется на банковский счет, определенный залогодержателем, причем положительная разница между ценой продажи и размером задолженности вернется заемщику.
Хотя самостоятельная продажа заложенного жилья была возможна и раньше, тогда у банка было больше возможностей настоять на аукционе, что часто приводило к более быстрой продаже, как правило, по заниженной цене, указал завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. «Банк это устраивало, а вот заемщика не всегда, так как продать как можно быстрее можно только ниже рынка, а значит, в ущерб его интересам. Сейчас же процедура предусматривает обычные продажи, но под определенным контролем банка, а значит, интересы обычных граждан — заемщиков не будут ущемляться», — добавил он.
В целом нововведение не сильно повлияет на рынок, так как фактически речь идет о нормализации уже реально существующей процедуры, подчеркнул управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. По его словам, банки и раньше в подавляющем большинстве случаев давали согласие на продажу квартиры заемщикам, которые корректно себя вели, если не могли дальше обслуживать долг или у них изменились жизненные обстоятельства.
Согласно новому порядку, срок самостоятельной реализации объекта залогодателем составит четыре месяца со дня получения банком соответствующего заявления, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по кредитному договору или договору займа. При этом по соглашению сторон срок может быть продлен.
Однако на самостоятельную продажу заложенного жилья есть ряд ограничений. Так, в документе указано, что объект не может быть заложен нескольким залогодержателям, а процедура не может быть начата после обращения банка с взысканием заложенного имущества. Кроме того, такая продажа невозможна, если залогодатель повторно подал заявление на самостоятельную реализацию имущества, которое ранее не успел продать в срок или, подав заявление, отказался от продажи. Также продажа не допускается, если в отношении залогодателя или залогодержателя ведется процедура банкротства.
По опубликованным данным Банка России, в августе просроченная задолженность по ипотечным кредитам с начала 2024 года выросла на 25,4%. Как отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков, рост доли может свидетельствовать о возникновении проблем у некоторых заемщиков — в первую очередь тех, кто осознанно пошел на оформление потребкредитов с целью внесения первоначального взноса. «Именно им могут пригодиться новые правила, чтобы в условиях возможного снижения цен на недвижимость не пришлось распродавать свое имущество для погашения обязательств перед кредиторами», — пояснил он.
Тем не менее большого влияния на объемы сделок с залоговым жильем изменение законодательства не окажет, учитывая, что реализация такого имущества уже практиковалась ранее, предположили в пресс-службе ВТБ. По мнению Цыганова, изменения не приведут к значительным сдвигам на рынке, но предложение в небольшом сегменте рынка, связанном с покупкой квартир на аукционах, на время может уменьшиться.
