Как не потерять лишние деньги при продаже землевладения

Как не потерять лишние деньги при продаже землевладения

То же самое относится и к продаже квартир. Просто проведите аналогию.

Итак, для примера представим, что в следующем году условный житель Подмосковья соберется продавать свой условный электрифицированный загородный десятисоточный надел, обнесенный забором из профлиста, с водяной скважиной, старым одноэтажным деревянным домом и брусовой баней за 3 миллиона рублей (примерно столько сейчас, кстати, и просят за объекты с аналогичными характеристиками продавцы в дальних районах Подмосковья).

В первую очередь, советуют эксперты по продаже недвижимости, продавцу по возможности следует привести в порядок и дом, и участок. Если на территории продаваемого землевладения располагается какой-либо недострой (неважно, что именно — гостевой домик, хозблок, баня, сарай), его нужно либо разобрать совсем, либо достроить (как минимум — хотя бы завести под крышу). В противном случае подобный «арт-объект» сразу съест от первоначально запрашиваемой стоимости 10−15%.

Однако вне зависимости от степени такой «подкованности» для всех без исключения важное значение имеет даже не соответствие конструкции каким-то архитектурным нормам и стандартам, а внешний вид дома, который планируется приобрести. Особенно если учесть, что в массе своей на загородном рынке покупают недвижимость либо женщины, либо семейные пары, а для представительниц прекрасного пола эстетическая сторона вопроса играет огромную роль при принятии окончательного решения. Так что строительный мусор и прочую грязь необходимо с участка удалить.

Проинспектировать перед показом собственнику придется и инженерные системы в жилом помещении. Если там обнаружится неисправность, ее лучше устранить. Первое, на что бросается в глаза покупателям — это водопроводные краны, заостряют внимание эксперты, так что если из них вода не льется вообще, то надо их заменить, иначе в глазах возможных покупателей это вызовет негатив, и никакие отговорки и оправдания этого не изменят. А подобное упущение может обойтись продавцу еще в 12% потери от ожидаемой суммы сделки.

Если показ объекта приходится на холодное время,  надо побеспокоится о его заблаговременном обогреве, иначе комфортным даже недолгое пребывание гостей в нем не назовешь.

С украшениями, улучшениями и «изюминками» сегодня нужно обращаться очень аккуратно, напоминают эксперты. Полагать, что их появление в меблировке и отделке помещения поможет ускорить процесс продажи недвижимости — заблуждение. Имитация венецианской штукатурки на картонных перегородках и пенопластовые полуколонны в комнатах не принесут пользы. Вложения не окупятся, даже наоборот — в зависимости от масштабов «улучшений» это отнимет от желаемой стоимости еще 7−10%. И не стоит даже пытаться позиционировать перед визитерами дряхлый бабушкин комод как некий «винтаж» и «раритет». Это просто хлам, которому уже давно место на ближайшей свалке.

Естественно, сильное впечатление на потенциальных покупателей произведет наличие полного пакета всех документов по конкретному объекту недвижимости. Причем в оптимальном варианте сюда нынче должны входить не только обязательные бумаги вроде правоустанавливающих свидетельств и выписок из ЕГРН, но еще и договоры со всеми подрядными организациями, которые когда-либо проводили здесь хоть какие-то работы. Таким образом продавец может, во-первых, нивелировать страхи покупателей относительно юридической «нечистоты» объекта, а, во-вторых, показать себя ответственным партнером по сделке. Конечно, само по себе отсутствие какой-то части документов, по мнению экспертов рынка, не слишком критично, однако все же способно уменьшит цену лота в результате торга примерно на 5%.

Принимая во внимание все перечисленное, получается, что условный продавец условного вышеозначенного земельного участка, допустивший все перечисленные промахи, по самым грубым подсчетам рискует потерять практически миллион рублей (ровно столько же, к слову, имеет возможность выгадать расчетливый и внимательный покупатель в процессе обсуждения сделки).

Но тут есть еще пара интересных моментов. Прямых убытков при несоблюдении этих факторов они продавцам не принесут, зато при грамотном подходе вполне способны нивелировать все остальные промахи и выйти из торга с покупателем с наименьшими финансовыми потерями.

Во-первых, это грамотный показ продаваемого объекта. Под этим термином понимается не просто голая демонстрация лота, а целый комплекс мероприятий. Тут и встреча покупателя, и доставка его на объект, и умение убедительно рассказывать о неявных преимуществах самого места расположения продаваемой недвижимости.

Во-вторых, важную роль при покупке загородного объекта играет и наличие доброжелательных соседей. Если эти люди приятны в общении, да еще и смогут пообщаться с возможным покупателем прямо во время показа, это поможет созданию нужного эмоционального настроя и повысит приоритет конкретного объекта на фоне других аналогичных предложений на рынке.

Дополнительные важные моменты:

Обязательно ли определять границы земельного участка (проводить межевание), чтобы продать загородный дом?

Нет, не обязательно. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который регулирует кадастровый учет недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимость, а также другие законодательные акты не содержат таких требований.

Для регистрации перехода прав собственности на земельный участок и жилой дом, который на нем построен, сведения об этих объектах недвижимости должны быть внесены в ЕГРН, а у владельца должно быть право собственности на них (подтверждается выпиской из ЕГРН или свидетельством о собственности (выдавалось до июля 2016 года)). Какие еще документы нужны, чтобы оформить сделку, читайте далее.

Прежде чем начинать процедуру оформления сделки по продаже дома, убедитесь, что он стоит на кадастровом учете. Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.

Проверить, установлены ли границы вашего земельного участка, можно с помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Как рассчитать рыночную стоимость дома с земельным участком?

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист. При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в СРО (саморегулируемой организации оценщиков), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут). Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

На цену дома влияют следующие факторы:

географическое расположение дома и его удаленность от центра города или ближайшего населенного пункта;

готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;

этажность и общая площадь дома, его состояние (давность постройки), подведенные коммуникации;

инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);

дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;

экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы.