​Учимся получать выгоду включая родственников в число созаемщиков по ипотеке

Учимся получать выгоду включая родственников в число созаемщиков по ипотеке

В этой статье пойдет рассказ о довольно не стандартных ситуациях. Они будут касаться вопроса "проектирования" ипотечной сделки.

Когда я своим клиентам говорю о "проектировании" у многих это вызывает законный вопрос. Ведь что тут проектировать? Пошел и взял ипотечный кредит.

Но здесь можно вспомнить аналог известной поговорки "кредит может взять каждый, но не каждый способен его вернуть". 

Это тем более касается ипотеки т.к. возврат кредита производится в течение многих лет, а то и десятков лет.

В этой статье я хочу рассказать о случаях расширения созаемщиков. Как правило созаемщиками по ипотеке выступают супруги. Но есть ситуации, когда целесообразно включить в число таких и близких родственников.

Я не буду рассматривать психологический аспект недоверия и возможных семейных проблем. Моей задачей является рассказать об экономических выгодах включения дополнительных созаемщиков и не более того.

Число созаемщиков влияет на сроки и возможности получения 2-х налоговых вычетов:

• имущественного в размере 2 млн. руб. на чел.
• на ипотечные проценты в размере до 3-х млн. рублей

Наша задача состоит в получении максимальных вычетов и максимально быстро. Ведь эти деньги можно отправить на погашение кредита или другие неотложные нужды.

Я буду рассказывать о реальных кейсах из своей практики. Правда имена будут изменены.

1. Квартира стоит более 4 млн. руб. 

Илья и Марина покупали 2-х комнатную квартиру в Московской области квартиру стоимостью 7 млн. рублей. В качестве первоначального взноса был 1 млн. рублей.

До покупки своей квартиры они жили с мамой Марины Вероникой Степановной. Ей было чуть за пятьдесят и она продолжала активно трудиться.

Квартира, в которой они жили, Вероника Степановна получила в процессе приватизации. Т.е. до сих пор она не использовала право на имущественный вычет и не планировала сама что-либо покупать из недвижимости.

Но я предложил ее включить в число созаемщиков и покупателей квартиры.

В этом случае Вероника Степановна могла получить имущественный вычет в размере 260 тыс. руб.

Так собственно в итоге и случилось. За 3 года с момента покупки Вероника Степановна получила 260 тыс. руб. и передала дочери. На эти деньги они сделали в квартире дополнительный ремонт.

2. Не хватает официального дохода для быстрого получения вычетов

Михаил работал администратором в одном из московских ресторанов. Официальная зарплата у него была 25 тыс. руб., а неофициальная в 3 раза больше.

В банке ему подтвердили, что смогут дать ипотеку со справкой по форме банка.

Кредит он брал на квартиру за 3,5 млн. руб. при первоначальном взносе в 500 тыс. руб. Сам кредит был

• сумма кредита 3 млн. руб.
• срок 20 лет
• ставка 9%
• ежемесячный платеж со страховкой - 30 тыс. руб.

Я предложил ему включить в созаемщики брата. Брат Михаила работал в иностранном представительстве российской компании за рубежом и не собирался приобретать квартиру в России.

В результате вот как получилось.

Кредит они закрыли за 7 лет. 

За это время Михаил получил в полном объеме имущественный вычет, а его брат получил вычет на проценты на сумму 1,8 млн. руб. имущественный вычет на 1,5 млн.

Всего они вернули от государства = 2 млн. * 0,13 + 1,8 млн. * 0,13 + 1,5 млн. * 0,13 = 689 тыс. руб.

Согласитесь, что для кредита в 3 млн.руб. получить от государства 23% - очень даже неплохо.

Если бы брата не было в схеме, то Михаил за 7 лет получил бы 260 тыс. руб. и потом еще за 6 лет получил бы 234 тыс. руб. 

3. Получение вычетов по процентам

Вычет по процентам, в отличие от имущественного вычета, не переносится на следующие сделки. Он дается один раз на сделку. При этом получателями вычета могут быть любой из созаемщиков, либо каждый в определенной доле.

Ольга и Сергей покупали квартиру за 5,5 млн. рублей. При этом они понимали, что это жилье будет промежуточным. Они переезжали из Ижевска в Москву и им важно было "зацепиться" в столице. Поэтому была выбрана не самая лучшая квартира в Мытищах, но она позволяла работать в Москве.

В процессе беседы с клиентами я узнал, что у Сергея отец продолжает трудиться на одном из предприятий Ижевска. До пенсии ему оставалось 5 лет. При этом имущественный вычет он уже получил, а вот вычет по ипотеке нет.

Как Вы уже поняли, я тоже предложил его включить в созаемщики.

Пока Ольга и Сергей получают имущественные вычеты, отец Сергея получает вычеты на проценты.

Всего они получат вычетов на сумму = 2 млн. * 0,13 + 2 млн. 8 0,13 + 3 млн. * 0,13 = 910 тыс. руб. 

Это почти 25% от суммы кредита.

К тому же у Ольги и Сергея остались права на получение вычетов на проценты, которые можно будет использовать в последующих сделках.